Kauppalehti
https://www.kauppalehti.fi/uutiset/kahden-viikon-putkiremontti—valmistuuko-todella-ajallaan/absQHdVX
Paljon huomiota saaneen kahden viikon putkiremontin mahdollistaa allianssimalli ja lean-filosofian mukainen virtaustehokkuus. Kauppalehti seurasi, pysyikö remontti aikataulussa.
Jo rappukäytävässä huomaa, että täällä on täysi tekemisen meininki. Työmiehiä tulee ja menee niin, että rapussa joudutaan väistelemään. Helsingin Roihuvuoressa sijaitsevassa 19 asunnon talossa putkiremonttia tekee 40 työmiestä, kaksi työmiestä per asunto, kahdessa vuorossa.
Tämä roihuvuorelaistalo on noussut kuuluisuuteen vallankumouksellisesta putkiremontistaan. Perinteinen täysi linjasaneeraus vuonna 1955 valmistuneessa talossa vedetään läpi vain kahdessa viikossa – ei kahdessa tai kolmessa kuukaudessa, kuten putkiremontit tavallisesti. Vaikka aikataulu on tiukka, työmaa on edistynyt aikatauluaan edellä, eikä edes kiirettä pidä. Tämä kaikki on mahdollista, koska putkiremontti on sekä suunniteltu että toteutetaan uudella tavalla.
Kaksi asiaa ratkaisee: allianssimalli ja lean-periaate. Onko kyseessä erikoistapaus vai tulevaisuuden putkiremonttien malli?
Asukkaan näkökulmasta putkiremontti tarkoittaa perinteisesti kahta asiaa: valtavaa stressiä, kun asunnossa ei voi asua ja kaikki irtain on siirrettävä suojaan, sekä tähtitieteellistä remonttikustannusta. Nämä ovat tiedossa myös roihuvuorelaisen taloyhtiön remonttiurakan pääurakoitsijalla Fira Palveluilla.
”Monelle koti on osa identiteettiä. Tunnetasolla putkiremontti on rankka kokemus, kun koti pitää antaa toisen haltuun. Se on kuin antaisi identiteettinsä jollekin”, sanoo Fira Palvelujentoimitusjohtaja Sami Kokkonen.
”Kyse on herkästä asiasta. Mikä tahansa putkiremonttimalli onkaan, sen täytyy lähteä kodin ja sen käyttäjien tarpeesta. Siitä tämäkin hanke on lähtenyt.”
Kerrostalojen putkistojen saneeraustarve
Itse asiassa kahden viikon putkiremontti on osatotuus sikäli, että nopean remontin mahdollistaa vuosien suunnittelutyö. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Mikko Jauhiainen huomauttaa, että itse asiassa kyse on pitkästä projektista, jonka huipentuma on nyt käsillä. Yhteinen työskentely asukkaiden ja putkiremonttiallianssiin osallistuvien tahojen kanssa alkoi erityisissä asukasverstaissa vuoden 2016 alussa.
Putkiremontin toteuttamistavaksi valittu allianssimalli saa osakseen paljon kiitosta kaikilta osapuolilta, mutta sen valinta remontin toteutumistavaksi on ollut rohkea. Allianssit ovat tuttuja suuren mittaluokan infrastruktuurihankkeista, mutta nyt se on pohjana tavallisessa taloyhtiön putkiremontissa. Roihuvuoren asunto-osakeyhtiö Satumaapolku 5:n taloyhtiö on Suomen ensimmäinen, joka toteuttaa putkiremonttinsa allianssina.
Perusidea allianssissa on se, että kaikki mukana olevat osapuolet ovat samassa veneessä. He jakavat yhdessä hankkeen riskit ja mahdollisuudet ja pyrkivät parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen. Keskinäinen luottamus on kaiken pohjana.
Se, että kaikki ovat yhdessä, kuulostaa itsestään selvältä, mutta monesti näin ei ole – päinvastoin.
”Tyypillisesti hankemallissa lähtökohtana on kiinteä hinnoittelu ja luontainen vastakkainasettelu. Toinen haluaa kiinteällä hinnalla mahdollisimman paljon ja toinen tekisi mahdollisimman vähän. Jo teoriassa sellainen hankemalli sotii yhdessä tekemistä vastaan”, Kokkonen sanoo.
Roihuvuoren putkiremontissa allianssin muodostavat taloyhtiö, suunnittelijana mukana oleva Vahanen Yhtiöt, pääurakoitsijana toimiva Fira Palvelut ja lisäksi ovat putki- ja sähköurakoitsijat. Siten esimerkiksi suunnittelija seuraa läheltä putkiremontin edistymistä Roihuvuoren tapauksessa, kun tavanomaisessa saneerauksessa suunnittelija olisi tässä vaiheessa jo muissa hankkeissa.
”Meillä on yhteiset rahat ja alussa asetetut tavoitteet. Jos tavoitteet alitetaan, jaetaan hyötyä meidän kaikkien kesken, ja jos ylitetään, jaetaan riski”, Fira Palveluiden Kokkonen sanoo.
Allianssin lisäksi koko remontin tekeminen on tässä putkiremontissa mietitty uusiksi. Rakennusalalla perinteisesti ryhdytään nopeasti hommiin ja ratkaistaan yllätyksiä matkan varrella, jos niitä ilmaantuu. Tutkimusten mukaan asentajien työajasta vain 10 prosenttia on tehokasta ja arvoa tuottavaa työtä, hukkaa 60 prosenttia sekä suunnittelua 30 prosenttia.
Kahden viikon putkiremontissa ei haluttu yllätyksiä, työjärjestyksen muutoksia eikä ylipäänsä mitään härdelliä. Tavoite vaatii hyvän suunnittelun. Jotta päästään virtaukseen ja flow’hun, pitää prosessin olla hiottu kuin timantti. Taustalla vaikuttaa lean-filosofia, joka on mullistanut teollisuuden, palvelualojen ja julkisen sektorin toimintatapoja.
Leanin keskiössä on virtaustehokkuus ja hukan vähäisyys. Filosofian juuret ovat Toyotankehittämässä tuotantojärjestelmässä, jonka ansiosta japanilaisvalmistaja selviytyi tehokkuudellaan menestyjäksi toisen maailmansodan jälkeisessä resurssipulassa ja kasvoi ajan myötä maailman suurimmaksi autovalmistajaksi.
Kahden viikon putkiremontin hiottu malli kiteytyy vinoviivakaavioon, jossa prosessin virtaus eri paikoissa ja eri aikoina on kiteytetty.
Putkiremonttiprosessia Fira ja Vahanen ovat hioneet Roihuvuoren hanketta ennen Vantaalla. Hankkeessa urakka-aika oli 12 viikkoa, mutta kun prosessia matkan varrella parannettiin, remontti pystyttiin toteuttamaan viimeisissä rapuissa viidessä viikossa.
”Siinä näki konkreettisesti, miten prosessi pystyttiin tekemään nopeammin, tehokkaammin ja vähemmillä miehillä”, sanoo projektipäällikkö Atte Stambej Vahaselta.
Timanttiporari Markku Hentunen kylpyhuoneen purkutöissä putkiremontin alkupäivinä.KUVA: OUTI JÄRVINEN
Perinteisille putkiremonteille tunnusomainen pitkä toteutusaika johtuu Fira Palveluiden Kokkosen mukaan huonosta ja lepsusta suunnittelusta. Toteutusaikaa eri vaiheille allokoidaan liikaa ja summittaisesti.
”Kun katsotaan tilannetta yksittäisen kylpyhuoneen näkökulmasta, huomataan, että ne ovat hirmuisesti tyhjillään”, Kokkonen sanoo.
Roihuvuoren putkiremontin tapauksessa työnsuunnittelu, logistiikka ja ratkaisut on mietitty siitä näkökulmasta, että tyhjää on mahdollisimman vähän ja arvoa tuottavaa työaikaa mahdollisimman paljon. Se on Kokkosen mukaan yksinkertaista, ”ei mitään rakettitiedettä”.
Kahden viikon putkiremontti on kuitenkin myös vaativa hanke. Erityisen kovilla on työmaan johto. Työmaan on oltava jatkuvasti tehokas ja ammattilaisia on paikalla lyhyessä ajassa paljon.
Logistiikka toimii siten, että päivittäin kello 23 työmaalle tulee tavarakuljetus. Oikeat tavarat ovat oikea-aikaisesti siellä, missä pitääkin.
”Silloin kun itse aiheutettujen poikkeamien määrä saadaan vähäiseksi, jää aikaa reagoida rakenteellisiin poikkeamisiin ilman, että pakka leviää. Meillä on silloin työnjohtamiseen aikaa.”
Remontti alkoi viime viikon maanantaina. Eilen keskiviikkona se oli edennyt aikataulussa kohti loppua ja joissain kylpyhuoneissa ennakkotarkistuksia on jo tehty. Näyttää siltä, että asukkaat voivat muuttaa koteihinsa ensi maanantaina alkuperäisen aikataulun mukaan. Urakassa on varauduttu tekemään töitä tarvittaessa myös viikonloppuna.
Kohdetalo. Helsingin Roihuvuoressa Satumaanpolku 5:ssä toteutettu kahden viikon putkiremontti osoittaa, että hyvällä suunnittelulla ja tehokkaalla toteutuksella putkiremonttiin käytettyä aikaa voidaan lyhentää huomattavasti. KUVA: HANNA ESKOLA
Roihuvuorelaisen taloyhtiössä allianssimallia ja työn tehokkuutta kiitetään. Taloyhtiön hallitusta johtava Jauhiainen uskoo, että allianssimalli on tulossa infrarakentamisesta talonrakentamiseen.
Jauhiainen on itse rakentamisalan ammattilainen ja kouluttaja. Hän on miettinyt lean-mallia ja hukan vähentämistä työkseen.
”Yksi hukan vähentämisen osa on tietysti aika. Se on hintaan vaikuttava tekijä ja on ihan selvää, että toteutumistavan pitäisi olla sellainen kuin tehtaassa, jossa kaikki tietävät tehtävänsä. Tilaajan kannalta mukavaa on ollut se, ettemme juuri ole puhuneet hinnasta. Normaalistihan hinnasta tingataan koko ajan. Nyt on rakentunut luottamus ja kumppanit tekevät laadukasta työtä”, hän sanoo.
Osapuolet arvioivat, että suurissa taloyhtiöissä kahteen viikkoon puristettuun putkiremonttiin ei välttämättä vielä päästäisi. Esteinä on esimerkiksi meluhaitta, jos remontti aloitetaan talossa samalla, kun osa asukkaista asuu vielä kotona. Mutta aikaa saadaan varmasti puristettua lyhyemmäksi.
”Mikä on toimialan asettama paine? Sitä ei ole. Toimintatapa on ollut se, että tehdään niin kuin ennekin”, Kokkonen sanoo.
Oikeaan aikaan, oikeassa paikassa, ei mitään ylimääräistä. Tavarakuljetus tuo logistiikkakeskuksesta seuraavana päivänä tarvittavat tavarat sisään päivittäin kello 23.KUVA: OUTI JÄRVINEN
Työt edistyvät koko ajan. Työsuunnittelun lähtökohtana on ollut vähentää hukka-aikaa. Työmaa on tyhjillään mahdollisimman vähän. Tuottavaa työtä on mahdollisimman paljon. Vastaava mestari Sami Ansala antaa ohjeita rappukäytävässä. KUVA: OUTI JÄRVINEN
Tiukat työehtosopimukset ja huono suunnittelu venyttävät remonttipiinaa – parin viikon putkiremontit ovat silti mahdollisia
http://www.hs.fi/kaupunki/art-2000002929289.html
VOISIKO kahden viikon putkiremontista tulla poikkeuksen sijaan maan tapa?
Fira Palvelut -yhtiön toimitusjohtaja Sami Kokkonen kertoi tiistaina HS:ssä, että yhtiö aikoo toteuttaa Roihuvuoressa Helsingissä 19 asunnon putkiremontin vain kahdessa viikossa.
Fira pyrkii pikaremonttiin lisävuoroilla ja tehokkaalla työsuunnittelulla. Firan kilpailijassa, rakennusyhtiö Lehdossa, nyökkäillään hankkeelle hyväksyvästi.
”Sama suunta meilläkin on. Kahden viikon kesto ei kuitenkaan ole mahdollinen kaikissa kiinteistöissä”, sanoo Ari Saartoala.
Saartoala toimii Lehdon omistaman korjausrakentamiseen erikoistuneen Remonttipartio-yhtiön toimitusjohtajana.
LEHDOSSA on karsittu työntekijöiden luppoaikaa huolellisella työsuunnittelulla.
”Alle neljän viikon läpimenoaika vaatisi tosin kahteen vuoroon siirtymistä. Sekin varmasti tulee meillä harkintaan, mutta ensin tehostamme yhdessä vuorossa toimimista”, Saartoala pohtii.
Töiden teko tuplavuoroissa yötä myöten nostaisi remontin hintaa etenkin, jos rakennusyhtiö ei turvaudu pienipalkkaisiin aliurakoitsijoihin.
”Ylitöistä pitää maksaa rakennusalan työehtosopimuksen mukaiset korvaukset. Käytämme Lehdossa sitä paitsi hyvin pitkälle vain omia työntekijöitä laadun ja luvatun aikataulun takaamiseksi.”
Saartoalan mukaan kahdessa vuorossa työskenteleminen on hankalaa myös meluhaitan vuoksi, jos koko taloa ei saada kerralla tyhjäksi.
FIRAN Kokkonen arvioi HS:lle nopeutetun putkiremontin maksavan 10–20 prosenttia vähemmän kuin perinteisellä tavalla tehty remontti ylityökorvauksista huolimatta.
Mahdollisimman huokea remontti ei välttämättä ole asukkaille edullinen, jos he joutuvat maksamaan väliaikaisesta majoituksesta usean kuukauden ajan.
Kun HS vertaili remonttievakon kuukausikustannuksia pariskunnalle, hinnat lähtivät liikkeelle 900 eurosta.
RAKENNUSYHTIÖ Lemminkäisen tuotantojohtaja Elisabet Örlund korostaa, että putkiremontteja on hyvin monenlaisia, eikä eri taloyhtiöiden remontteja voi täysin vertailla keskenään.
”Olemme tehneet putkiremontteja yli 2 000, joista pääosa on ollut perinteisiä remontteja, joissa on lähdetty pohjaviemäreistä liikkeelle ja uusittu kaikki.”
Örlundin mukaan remontin kesto riippuu esimerkiksi talon muodosta, kerroksista ja työn sisällöstä. Keskimäärin Lemminkäisen putkiremonteissa on mennyt 2–3 kuukautta asuntoa kohden. Työtä tehdään toki porrastaen ja päällekkäin, joten kolmessa kuukaudessa asuntoja valmistuu useampi.
”Kehittämistä on tällä alalla meillä kaikilla. Emme silti tuhlaa aikaa, enkä allekirjoita, että työmme olisi tehotonta. Tekijät urakoivat ihan tosissaan.”
PYSTYISIKÖ Lemminkäinen kiihdyttämään kolmen kuukauden remontin Firan tavoin 1–2 viikkoon?
”Jos koko kylpyhuone uusitaan eli siellä tehdään betonivaluja ja purkutöitä pohjia myöten, viikossa sitä ei tehdä”, Örlund sanoo.
Fira onkin käyttänyt urakassa nopeasti kuivuvia materiaaleja, jotka ovat yleensä perusbetonia kalliimpia.
TALOTEKNIIKKAYHTIÖ Uponorin hankekehityspäällikkö Toni Wahlfors luottaa Firan kahden viikon aikatauluun.
”Firan menetelmistä tehtiin kolmisen vuotta sitten diplomityö, jonka mukaan kuivumisajat huomioon ottaen remontti olisi voinut valmistua teoreettisesti kahdessa viikossa.”
Realistinen arvio valmistumisesta oli neljä viikkoa, mutta Wahlfors huomauttaa, että rakennusala käy parhaillaan läpi murrosta.
”Rakennusmateriaalit ovat sittemmin kehittyneet, ja teollista valmistusta käytetään remonteissa yhä enemmän.”
Wahlforsin mukaan moni putkiremontti voi lähivuosina sujua nopeasti myös siksi, että yhä useampi niistä kohdistuu 1970-luvun betonielementtitaloihin.
”Kerrokset ovat toisiinsa nähden samanlaisia, rakenteet vakioituja ja kylpyhuoneet sijaitsevat keittiöiden läheisyydessä. Tästä syystä myös remontointitapoja voidaan monistaa ja teollistaa helposti.”
ESIMERKIKSI Lehto-rakennusyhtiö käyttää yhä enemmän esivalmistettuja komponentteja ja koneistaa työvaiheita. Yhtiö keskittyy putkiremonteissa yli 50 asunnon kohteisiin.
”Emme saa vielä tehtyä niitä kustannustehokkaasti kahteen viikkoon, mutta jos ennen puhuttiin 12 viikosta, niin nykyisin kesto on lähempänä kuutta viikkoa”, Saartoala sanoo.
Lehto on alkanut tehdä putkiremonttien suunnitelmia yhdessä isännöitsijöiden kanssa.
”Se nopeuttaa ja tehostaa työtä, koska suunnitelmat saadaan varmasti myös toimimaan kohteessa ilman lisäkustannuksia. Ulkopuolisten suunnittelijoiden suunnitelmat eivät aina toimi, sillä he eivät tunne kohdetta kovin hyvin”, Saartoala kertoo.
PILASTERIN toimitusjohtaja Janne Kantola uskoo, että putkiremontitkin muuttuvat yhä teollisempaan suuntaan. Pilaster valmistaa moduuleita, kuten hormi- ja putkijärjestelmiä, remontteja varten.
”Me tuomme moduulit työmaalle, jotka sitten vain ulkokautta liitetään rakennukseen. Sisätyön osuus jää näin pienemmäksi”, Kantola selittää.
Tänä vuonna kiristyneiden asbestimääräysten vuoksi putkiremontit uhkaavat pitkittyä entisestään. Kantolan mukaan valmiit putkirakenteet vähentävät myös asbestin aiheuttaman lisätyön määrää.
Häntä harmittaa, että remontit etenevät uudesta teknologiasta huolimatta usein hitaasti.
”Ongelma on siinä, että suunnittelusta tingitään. Kun suunnitelma on huono, rakennusvaiheen kustannukset moninkertaistuvat ja remontti pitenee. Luppoaikaa on työntekijöillä vaikka kuinka paljon.”
HS teki viime vuonna vertailun nopeista putkiremonttimenetelmistä. Jutussa kerrottiin myös Saksan viikon kestävistä putkiremonteista.
Saksassa remontin kestoon vaikuttavat erilaisen rakennuskannan lisäksi paikallinen työlainsäädäntö ja rakentamismääräykset.
Aihe nousi uudelleen otsikoihin, kun Suomen Kuvalehti kertoisaksalaisista remonttikäytännöistä viime viikolla.